Pomysł na inwestycję deweloperską to dopiero początek całego procesu inwestycyjnego. Przed inwestorem wiele etapów, które musi przejść, zanim uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku. Każdy projekt wymaga jednak odpowiedniego finansowania, dlatego deweloper musi postawić sobie pytanie czy finansowanie inwestycji deweloperskiej będzie odbywać się z udziałem kapitału własnego, czy też obcego. Ważne jest, aby inwestor przed rozpoczęciem budowy zapewnił finansowanie na całą inwestycję.
Finansowanie inwestycji deweloperskiej – sposoby
Istnieje wiele źródeł finansowania inwestycji. Najczęściej spotykanym podziałem jest podział z punktu widzenia prawa własności. Wówczas rozróżnia się finansowanie kapitałem własnym oraz kapitałem obcym.
Kapitał własny
Finansowanie kapitałem własnym polega na przeznaczeniu wypracowanych nadwyżek finansowych, np. części zysku, amortyzacji, zamrożonego kapitału, oszczędności podatkowych (jako efekt ulg inwestycyjnych) na działalność inwestycyjną. Dodatkowymi źródłami mogą być także środki uzyskane ze sprzedaży majątku czy też przyspieszenia rotacji aktywów obrotowych. Kapitał własny można pozyskać również korzystając z zewnętrznych źródeł, takich jak emisja akcji, udziały, dopłaty wspólników, venture capital.
Kapitał obcy
Finansowanie w przypadku inwestycji deweloperskich ma ogromne znaczenie i wiąże się z zaangażowaniem zdecydowanie większych zasobów niż w przypadku innych inwestycji. Dlatego też często wymagają korzystania z zewnętrznego, obcego kapitału. Źródłem pozyskania środków może być zarówno rynek pieniężny, jak i kapitałowy. Są to najczęściej kredyty bankowe, emisje obligacji, pożyczki deweloperskie, leasing nieruchomości. Obce źródła finansowania są środkami, którymi deweloper dysponuje przez ograniczony okres czasu. Cechuje je zasada zwrotności oraz oprocentowanie długu. Wysokość odsetek zależy od dawcy kapitału obcego, a także przedziału czasowego, w jakim ma nastąpić zwrot pozyskanych środków.
Do źródeł kapitału obcego zalicza się również bezzwrotne dotacje i subwencje, które powiększają kapitał obcy, ale nie prowadzą do zadłużania przedsiębiorstwa.
Deweloper może również prowadzić inwestycję pozyskując fundusze od klientów. Trafiają one na rachunek powierniczy otwarty (reguluje to Ustawa z dnia 16 września 2011 roku), dlatego inwestor może korzystać z nich w ograniczonym zakresie. Dostęp do kolejnych transz uzyskuje po zakończeniu etapu budowy przewidzianego w harmonogramie.
Wybór źródła finansowania
Wady i zalety finansowania kapitałem własnym i obcym
Zarówno finansowanie inwestycji deweloperskiej kapitałem własnym, jak i obcym ma swoje zalety oraz wady. Korzystając z kapitału własnego inwestor zaoszczędza na odsetkach. Czerpie korzyści w postaci zysków kapitałowych. Jednak inwestycje deweloperskie wymagają od inwestora dużych zasobów finansowych, dlatego często okazuje się, że środki własne są niewystarczające na zrealizowanie potrzeb inwestycyjnych. Takie finansowanie może również doprowadzić do utraty płynności przez dewelopera. Wówczas musi on skorzystać z finansowania obcego, co często okazuje się bardziej opłacalne. Kapitał własny może być wtedy przeznaczony na inwestowanie w inne aktywa, na które trudniej uzyskać środki z kapitału obcego. Ponadto korzystanie z finansowania obcego niesie za sobą korzyści podatkowe (tzw. tarcza podatkowa). Koszt kredytu obniża podstawę opodatkowania zysku brutto podatkiem dochodowym. Dodatkowo kapitał obcy daje możliwość podniesienia rentowności inwestycji.
Jednak finansowanie obce niesie za sobą ryzyko niemożności spłaty zadłużenia ze względu na zakłócenia w uzyskaniu dochodów z nieruchomości. Może to doprowadzić do niepowodzenia inwestycji. Kredyty udzielane są w oparciu o zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomość będącą przedmiotem finansowania. Koszt kredytu uzależniony jest od stóp procentowych, których wzrost pociąga za sobą zmniejszenie zysku, a co za tym idzie ograniczenie realizacji nowych przedsięwzięć.
Deweloper może również finansować inwestycję wpłatami klientów, jednak jest to dość ryzykowne rozwiązanie. Realizując inwestycję budowlaną należy zapewnić płynność finansową, do czego w tym przypadku potrzebna jest odpowiednia liczba klientów. Muszą oni kupić taką ilość mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem budowy, aby jej zakończenie w założonym terminie nie było zagrożone. Przedsprzedaż zazwyczaj wiąże się z obniżeniem ceny, co prowadzi do uzyskania mniejszego zysku. Ponadto klient ma możliwość wycofania się z danej inwestycji.
Forma organizacyjno-prawna a wybór sposobu finansowania
Inwestycja może być realizowana w ramach istniejącej spółki lub przez tak zwaną Spółkę Specjalnego Przeznaczenia (SPV). W celu skorzystania z nowoczesnych metod finansowania, obecnie coraz częściej powołuje się nowy podmiot, który będzie realizował określone zadanie inwestycyjne. Może przybrać formę spółki osobowej lub kapitałowej. Także od formy organizacyjno-prawnej przedsiębiorstwa zależne jest uzyskanie możliwości pozyskania finansowania określonego typu. Głównym kryterium przy wyborze formy prowadzenia działalności jest odpowiedzialność za zobowiązania przedsiębiorstwa. Dlatego najczęściej SPV przybierają charakter spółki kapitałowej. Innymi zaletami z punktu widzenia finansowania zewnętrznego są:
- odseparowanie spółki od innych realizowanych projektów,
- osobowość prawna spółki, dzięki czemu łatwiej jest uzyskać pozwolenie na budowę, praw autorskich do dokumentacji, itp.,
- łatwy transfer aktywów do spółki realizującej projekt,
- odrębny majątek spółki.
Dokładne informacje na temat poszczególnych form organizacyjno-prawnych przedstawiono w odrębnych artykułach.
Zobacz też:
Jednoosobowa działalność gospodarcza
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
