Pomysł na budowę nowych obiektów czy też modernizację istniejących to dopiero początek całego procesu inwestycyjnego. Do momentu oddania budynku do użytku należy przejść przez następujące etapy procesu inwestycyjnego:
- Przygotowanie przedsięwzięcia inwestycyjnego,
- Projektowanie, uzyskanie pozwoleń,
- Przygotowanie do realizacji inwestycji,
- Realizacja projektu i przekazanie obiektu do użytkowania,
- Rozliczenie inwestycji.
Całokształt czynności składających się na proces nie jest jednakowy dla wszystkich inwestycji. O ostatecznym efekcie jej zakończenia decyduje wiele czynników. Przede wszystkim znacząca jest koordynacja działań procesowych umożliwiająca dotrzymywanie terminów i zobowiązań finansowych.
Spójność etapów zapewnić może inwestor zastępczy, który zgodnie z normą PN-ISO 6707-2:2000 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach realizuje proces inwestycyjny w imieniu zamawiającego. Jego zadaniem jest przede wszystkim przeprowadzenie działań według planu, projektu, a także obowiązującym prawem oraz zasadami wiedzy technicznej.
Cały proces inwestycyjny powinien przebiegać zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego.
Faza przygotowawcza
Obejmuje opracowanie programu funkcjonalno-użytkowego obiektu, szczegółową ocenę ryzyka oraz analizę możliwości realizacji inwestycji w planowanym miejscu.
Na początku należy ustalić warunki lokalizacji inwestycji:
- możliwość zabudowania zgodnie z zamierzeniem projektowym,
- aktualny stan prawny nieruchomości,
- sytuację planistyczną,
- strefę ochrony konserwatorskiej,
- dostępność mediów,
- dostępność komunikacyjną,
- warunki geologiczne.
Na tym etapie ważne jest także określenie wartości kosztorysowej inwestycji. W związku z tym istotne jest przygotowanie wstępnego biznesplanu i budżetu inwestycyjnego, które dają możliwość dokonania oceny czy inwestycja jest opłacalna, tzn. czy przychody ze sprzedaży przewyższą koszty poniesione na prace projektowe i jej realizację oraz pozwalają uzyskać decyzję o finansowaniu inwestycji.
Dla inwestora równie ważne jest ustalenie przewidywanych terminów wykonania zamówienia tak, aby czas realizacji inwestycji był jak najkrótszy.
Faza projektowania i uzyskania pozwoleń
Aby rozpocząć realizację inwestycji należy uzyskać pozwolenie na budowę. Do wniosku dołącza się projekt budowlany, opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz inne dokumenty zgodnie z przepisami i normami prawnymi.
Etap projektowania i uzyskania pozwoleń obejmuje:
- ocenę oddziaływania obiektu budowalnego na środowisko,
- uzyskanie warunków zabudowy i prawa własności,
- wybór projektanta inwestycji,
- wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie uzgodnień,
- uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę od organów administracji architektoniczno-budowlanej,
- opracowanie zbiorczego zestawienia kosztów – kosztorysu inwestorskiego,
- opracowanie dokumentacji wykonawczej.
Przygotowanie do realizacji inwestycji
Warunki przygotowania i prowadzenia robót budowalnych określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Roboty budowlane rozpoczyna się dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli zgodnie z art. 28. ust 1 Prawa budowlanego po upływie 14 dni od dnia, w którym doręczono ją stronom postępowania, o ile nie wniosą one w tym terminie odwołania od decyzji.
Przed rozpoczęciem fazy realizacji projektu konieczne jest:
- określenie sposobu realizacji inwestycji,
- wybór wykonawcy obiektu budowlanego,
- przygotowanie terenu budowy (wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury na potrzeby budowy),
- przekazanie placu budowy wykonawcy,
- zapewnienie nadzoru inwestorskiego oraz ewentualnego nadzoru nad projektem,
- opracowanie planu BIOZ i zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
- uzyskanie dziennika budowy.
Faza realizacji projektu
Kierowanie budową (rozbiórką) lub określonymi robotami budowlanymi oraz nadzór nad robotami muszą być prowadzone przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Dlatego przed rozpoczęciem budowy inwestor musi powołać kierownika budowy.
Faza realizacji projektu obejmuje:
- prowadzenie robót budowlanych (np. realizacja, montaż, wyposażenie w niezbędne urządzenia techniczne),
- odbiory częściowe,
- kontrola kosztów,
- zawiadomienie o zakończeniu budowy,
- odbiór końcowy i usunięcie ewentualnych usterek,
- opracowanie dokumentacji powykonawczej,
- porządkowanie terenu budowy (rozbiórka obiektów zaplecza budowy, roboty terenowe),
- uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,
- oddanie inwestorowi obiektu do użytkowania (np. przekazanie dokumentacji budowy, usuwanie wad i usterek, odbiór gwarancyjny).
Faza rozliczenia inwestycji
W praktyce budowlanej niewątpliwie ogromną uwagę zwraca się na jak najniższy koszt realizacji inwestycji w stosunku do kosztorysu inwestorskiego, dlatego oprócz kontroli kosztów w trakcie budowy z pewnością istotne jest wykonanie końcowego rozliczenia inwestycji.
