Etapy procesu inwestycyjnego

Etapy procesu inwestycyjnego

Pomysł na budowę nowych obiektów czy też modernizację istniejących to dopiero początek całego procesu inwestycyjnego. Do momentu oddania budynku do użytku należy przejść przez następujące etapy procesu inwestycyjnego:

  • Przygotowanie przedsięwzięcia inwestycyjnego,
  • Projektowanie, uzyskanie pozwoleń,
  • Przygotowanie do realizacji inwestycji,
  • Realizacja projektu i przekazanie obiektu do użytkowania,
  • Rozliczenie inwestycji.

Całokształt czynności składających się na proces nie jest jednakowy dla wszystkich inwestycji. O ostatecznym efekcie jej zakończenia decyduje wiele czynników. Przede wszystkim znacząca jest koordynacja działań procesowych umożliwiająca dotrzymywanie terminów i zobowiązań finansowych.
Spójność etapów zapewnić może inwestor zastępczy, który zgodnie z normą PN-ISO 6707-2:2000 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach realizuje proces inwestycyjny w imieniu zamawiającego. Jego zadaniem jest przede wszystkim przeprowadzenie działań według planu, projektu, a także obowiązującym prawem oraz zasadami wiedzy technicznej.

Cały proces inwestycyjny powinien przebiegać zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego.

Faza przygotowawcza

Obejmuje opracowanie programu funkcjonalno-użytkowego obiektu, szczegółową ocenę ryzyka oraz analizę możliwości realizacji inwestycji w planowanym miejscu.

Na początku należy ustalić warunki lokalizacji inwestycji:

  • możliwość zabudowania zgodnie z zamierzeniem projektowym,
  • aktualny stan prawny nieruchomości,
  • sytuację planistyczną,
  • strefę ochrony konserwatorskiej,
  • dostępność mediów,
  • dostępność komunikacyjną,
  • warunki geologiczne.

Na tym etapie ważne jest także określenie wartości kosztorysowej inwestycji. W związku z tym istotne jest przygotowanie wstępnego biznesplanu i budżetu inwestycyjnego, które dają możliwość dokonania oceny czy inwestycja jest opłacalna, tzn. czy przychody ze sprzedaży przewyższą koszty poniesione na prace projektowe i jej realizację oraz pozwalają uzyskać decyzję o finansowaniu inwestycji.

Dla inwestora równie ważne jest ustalenie przewidywanych terminów wykonania zamówienia tak, aby czas realizacji inwestycji był jak najkrótszy.

Faza projektowania i uzyskania pozwoleń

Aby rozpocząć realizację inwestycji należy uzyskać pozwolenie na budowę. Do wniosku dołącza się projekt budowlany, opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz inne dokumenty zgodnie z przepisami i normami prawnymi.

Etap projektowania i uzyskania pozwoleń obejmuje:

  • ocenę oddziaływania obiektu budowalnego na środowisko,
  • uzyskanie warunków zabudowy i prawa własności,
  • wybór projektanta inwestycji,
  • wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie uzgodnień,
  • uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę od organów administracji architektoniczno-budowlanej,
  • opracowanie zbiorczego zestawienia kosztów – kosztorysu inwestorskiego,
  • opracowanie dokumentacji wykonawczej.

Przygotowanie do realizacji inwestycji

Warunki przygotowania i prowadzenia robót budowalnych określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Roboty budowlane rozpoczyna się dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli zgodnie z art. 28. ust 1 Prawa budowlanego po upływie 14 dni od dnia, w którym doręczono ją stronom postępowania, o ile nie wniosą one w tym terminie odwołania od decyzji.

Przed rozpoczęciem fazy realizacji projektu konieczne jest:

  • określenie sposobu realizacji inwestycji,
  • wybór wykonawcy obiektu budowlanego,
  • przygotowanie terenu budowy (wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury na potrzeby budowy),
  • przekazanie placu budowy wykonawcy,
  • zapewnienie nadzoru inwestorskiego oraz ewentualnego nadzoru nad projektem,
  • opracowanie planu BIOZ i zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
  • uzyskanie dziennika budowy.

Faza realizacji projektu

Kierowanie budową (rozbiórką) lub określonymi robotami budowlanymi oraz nadzór nad robotami muszą być prowadzone przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Dlatego przed rozpoczęciem budowy inwestor musi powołać kierownika budowy.

Faza realizacji projektu obejmuje:

  • prowadzenie robót budowlanych (np. realizacja, montaż, wyposażenie w niezbędne urządzenia techniczne),
  • odbiory częściowe,
  • kontrola kosztów,
  • zawiadomienie o zakończeniu budowy,
  • odbiór końcowy i usunięcie ewentualnych usterek,
  • opracowanie dokumentacji powykonawczej,
  • porządkowanie terenu budowy (rozbiórka obiektów zaplecza budowy, roboty terenowe),
  • uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,
  • oddanie inwestorowi obiektu do użytkowania (np. przekazanie dokumentacji budowy, usuwanie wad i usterek, odbiór gwarancyjny).

Faza rozliczenia inwestycji

W praktyce budowlanej niewątpliwie ogromną uwagę zwraca się na jak najniższy koszt realizacji inwestycji w stosunku do kosztorysu inwestorskiego, dlatego oprócz kontroli kosztów w trakcie budowy z pewnością istotne jest wykonanie końcowego rozliczenia inwestycji.

Zobacz też

Prawo budowlane – nowe przepisy

Opublikowany przez Anita Witecka-Wrochna

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *