Jednym ze sposobów finansowania inwestycji deweloperskich jest formuła project finance. Metodę tę stosuje się przy realizacji dużych projektów inwestycyjnych wymagających znacznych nakładów kapitałowych. Źródłem spłaty długu i zwrotów z kapitałów własnych użytych do finansowania projektu są przepływy pieniężne generowane przez projekt.
Zastosowanie i istota metody project finance ?
Metoda ta znajduje zastosowanie w inwestycjach w nieruchomości, takich jak budownictwo mieszkaniowe, powierzchnie biurowe, handlowe, usługowe, przemysłowe, rekreacyjne czy też wypoczynkowe. Są to przedsięwzięcia jednorazowe, na potrzeby których powołuje się odrębną spółkę. Zakłada się ją w celu realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego na określony czas. To tak zwana spółka celowa, która stanowi niezależny finansowo, prawnie i organizacyjnie podmiot gospodarczy. Po zakończeniu inwestycji i spłacie zadłużenia spółka ta zazwyczaj ulega likwidacji.
Finansowanie w formule project finance
W metodzie tej udział kapitału obcego jest znaczny, ponieważ finansowanie z wykorzystaniem wewnętrznych źródeł w spółce SPV nie jest możliwe. Ze względu na brak historii kredytowej decyzję o finansowaniu podejmuje się na podstawie opłacalności potencjalnej inwestycji, a więc zależy od jej przyszłych przychodów. W takim przypadku zadłużenie spłaca się więc dopiero z nadwyżek finansowych, które generuje spółka realizując dany projekt. To nadwyżki są przedmiotem analizy wierzycieli, a nie tylko wysokość zabezpieczania projektu.
Wielkość finansowania waha się tutaj w przedziale 60-90%. Zależy to od siły projektu, wielkości, a także prawdopodobieństwa występujących zagrożeń. Ważny jest także poziom kapitału własnego, zaangażowanie sponsorów w projekt oraz przekonanie, że zrobią oni wszystko, aby projekt się powiódł. Wysoki udział finansowania zewnętrznego oznacza wysoką dźwignię finansową, co wiąże się z wysokim ryzykiem projektu. Z drugiej zaś strony w przypadku, gdy inwestycja się powiedzie, kapitałodawcy wynagradzani są wyższymi stopami zwrotu.
Warunki finansowania są tutaj bardzo elastyczne. Spłaty, a także wysokość rat dostosowuje się do przepływów pieniężnych projektu inwestycyjnego. W przeciwieństwie do klasycznego kredytu, spłaty mogą być przesunięte w czasie, a wysokość rat może być zmienna.
Alternatywą dla kredytów deweloperskich w formule project finanse jest finansowanie w drodze emisji obligacji.
Metoda Project Finance – zalety
Często inwestycje deweloperskie, budowa czy też zakup nieruchomości to duże i kapitałochłonne projekty, dlatego wykorzystanie tej formuły może nieść wiele korzyści związanych z oddzieleniem spółki od pozostałej działalności dewelopera. Ryzyko związane z realizacją danego projektu nie wpływa na ryzyko całego przedsiębiorstwa. W przypadku zadłużenia spółki celowej wykazuje się je tylko w sprawozdaniach finansowych danej spółki.
Niewątpliwą zaletą tej metody jest elastyczne finansowanie, zarówno jeśli chodzi o dobór różnych źródeł finansowania, jak i w kontekście warunków finansowania dostosowanych do projektu. Dzięki wysokiej dźwigni finansowej odsetki od kredytu stanowią koszt uzyskania przychodu, dlatego można tu wykorzystać tarczę podatkową. Daje to również możliwość obniżenia średniego ważonego kosztu kapitału, ponieważ kapitał obcy stanowi niższy koszt niż kapitał własny, a co za tym idzie wartość bieżąca projektu jest wyższa.
Największą zaletą Project Finance jest możliwość realizowania projektu bez bądź z ograniczeniem regresu w stosunku do jego sponsorów. Zatem roszczenia można egzekwować tylko z majątku spółki celowej. Główne źródło spłaty długu stanowią przepływy pieniężne, które generuje projekt. W przypadku niepowodzenia projektu źródłem zaspokojenia roszczeń jest infrastruktura, której stworzenie przewidywał projekt.
Project Finance – wady
Mimo wielu zalet, stosowanie takiej metody finansowania ma również swoje wady. Największym i najbardziej dotkliwym mankamentem jest bardzo skomplikowana, kosztowna i czasochłonna faza przygotowawcza. Wymaga ona przygotowania szerokiej dokumentacji, zatrudnienia licznych doradców i przeprowadzenia wielu analiz, takich jak analiza opłacalności, analiza podatkowa czy też prawna. Wiąże się to z dużymi nakładami. Często może prowadzić do konfliktu między stronami.
Zobacz też:
