Przedsięwzięcie deweloperskie jest procesem, który obejmuje czynności niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Wynikiem jego realizacji jest ustanowienie lub przeniesienie przez dewelopera na nabywcę bądź nabywców prawa własności lokalu, budynku albo jego części wraz z gruntem i obiektami infrastruktury. Podstawę prawną przedsięwzięcia deweloperskiego stanowi Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku. Zasady rozliczeń zawarte zostały w Ustawie o Rachunkowości, a także Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”.
Co jest przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego?
Przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego stanowi budowa nowego budynku bądź budynków wraz z obiektami infrastruktury lub też przebudowa już istniejącego/istniejących. Obiekty i znajdujące się w nich lokale powstają z zamiarem sprzedaży ich jednemu lub wielu nabywcom. Ich sprzedaż następuje zwykle jeszcze przed zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. Z tego względu mogą pojawić się trudności z ustaleniem kosztów wytworzenia współmiernie do sprzedanych budynków/lokali.
Przedsięwzięcie deweloperskie – koszty wytworzenia i przychody ze sprzedaży
Przychody powstałe ze sprzedaży przedmiotu danego przedsięwzięcia, a także koszty jego realizacji ujmuje się odrębnie dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. W zależności od charakteru umowy deweloperskiej przychody mogą powstawać w różnych momentach. Ważne jest, aby zasady ujmowania przychodów i związanych z nimi kosztów wytworzenia umożliwiały dotrzymanie zasady współmierności. Jeśli umowa ma charakter umowy o sprzedaż wyrobu gotowego, wówczas ustalanie przychodów i kosztów odbywa się tak, jak dla działalności produkcyjnej. W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie spełnia zasady umowy o usługę budowlaną lub umowy o świadczenie usług, wtedy przychody i koszty ujmuje się zgodnie z KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane” metodą stopnia zaawansowania lub metodą zysku zerowego. Podstawę do ustalenia przychodów i kosztów stanowi odpowiednia dokumentacja, która musi spełniać wymogi stawianie dowodom księgowym w UoR oraz Standardzie.
Dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego
Według KSR 8 dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego jest dzień rozpoczęcia przez dewelopera aktywnych, udokumentowanych działań, które mają na celu realizację przedsięwzięcia. Takim dniem może być na przykład dzień, w którym deweloper rozpoczął prace nad projektem budowy bądź złożył wniosek o odrolnienie działki, jeśli istnieje duże prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia tego wniosku i realizacji przedsięwzięcia po uzyskaniu pozytywnej decyzji.
Dzień ten nie powinien być wcześniejszy niż dzień, w którym deweloper:
- na podstawie racjonalnych szacunków stwierdził, że istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- podjął wiążące go ustalenia (decyzje wewnętrzne lub zewnętrzne) o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Dzień ten nie powinien być późniejszy niż dzień, w którym deweloper:
- podjął działania marketingowo-informacyjne prezentujące potencjalnym nabywcom planowane przedsięwzięcie deweloperskie,
- podpisał pierwszą umowę deweloperską,
- powiadomił nadzór budowlany o rozpoczęciu prac budowlanych.
Przedsięwzięcie deweloperskie – sposób realizacji
Deweloper może realizować inwestycję jako:
- inwestor – zlecając budowę generalnemu wykonawcy,
- zarówno jako inwestor i generalny wykonawca – wykonując prace siłami własnymi bądź przy korzystaniu z usług podwykonawców.
Bibliografia:
[1] Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku
[2] Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”
