Umowa deweloperska jest to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę bądź nabywców prawa własności lokalu, budynku albo jego części wraz z gruntem i obiektami infrastruktury po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Zazwyczaj deweloper zawiera najpierw umowę przedwstępną z nabywcą, w której określony jest przyszły termin zawarcia umowy. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Podstawę prawną umowy deweloperskiej stanowi Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. łącznie z kodeksem cywilnym oraz Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku. Zasady rozliczeń zawarte zostały w Ustawie o Rachunkowości, a także Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska powinna zawierać:
- określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
- dokładne określenie ceny nabycia mieszkania,
- informacje dotyczące nieruchomości, które obejmują dane na temat powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, właścicielu bądź użytkowniku wieczystym, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
- dane o położeniu, a także istotnych cechach budynku, np. powierzchni, ilości kondygnacji,
- informacje o lokalizacji lokalu w budynku, jego powierzchni, ilości i rozmieszczeniu pomieszczeń, a także zakresu i standardu prac wykończeniowych, jakie deweloper zobligował się wykonać,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
- wysokość, terminy oraz warunki dokonywania wpłat przez nabywcę na rzecz dewelopera (informacje na temat rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej),
- numer pozwolenia na budowę wraz z informacją o organie wydającym decyzję, a także czy jest ono ostateczne czy zaskarżone,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, w tym warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- informację z banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką o zgodzie bądź jej braku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, a także przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeśli takie obciążenie istnieje,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę.
W przypadku, gdy w umowie deweloperskiej nie zostały zawarte wszystkie dane określone w art. 22 ustawy deweloperskiej, wówczas klient może odstąpić od umowy z deweloperem. Może ona jednak zawierać inne elementy, które są istotne dla dewelopera i nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej, które są mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne! W ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.
Umowa deweloperska – płatności
Umowa deweloperska dopuszcza prowadzenie inwestycji pozyskując fundusze od klientów. Wówczas nabywca dokonuje systematycznych płatności na rzecz dewelopera. W przypadku, gdy wpłaty nie są jednoznaczne z przekazaniem nabywcy kontroli, a także ryzyka i korzyści, które wynikają z praw własności do nieruchomości bądź jej części po zakończeniu etapu prac, to wpłaty te uznaje się jako zaliczki. Nie stanowią one przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
W celu zabezpieczenia środków finansowych nabywcy, trafiają one na rachunek powierniczy (reguluje to Ustawa z dnia 16 września 2011 roku) i są wypłacane deweloperowi w kolejnych transzach na podstawie postępów prac bądź po zakończeniu budowy i otrzymaniu przez nabywcę prawa do lokalu.
Klasyfikacja umów deweloperskich
Ze względu na charakter przedsięwzięcia deweloperskiego, umowy deweloperskie można klasyfikować jako:
- umowy o sprzedaż wyrobu gotowego,
- umowy o usługę budowlaną.
W zależności od charakteru zawartej umowy, przychody związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim mogą powstawać w różnych momentach. Dlatego ważne jest, aby zasady ujmowania przychodów i związanych z nimi kosztów wytworzenia umożliwiały dotrzymanie zasady współmierności.
Umowa o sprzedaż wyrobu gotowego
W przypadku takiej umowy sprzedaż przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego następuje w chwili, gdy jest on gotowy do użytku. Deweloper ma obowiązek budowy, a także zakupu podstawowych materiałów budowlanych w celu dostarczenia nabywcy nieruchomości, z którym zawarł umowę deweloperską. Deweloper może zlecić budowę generalnemu wykonawcy bądź też wykonać ją siłami własnymi. Umowę uznaje się za umowę o sprzedaż wyrobu gotowego, jeśli nie jest możliwe wiarygodne ustalenie kosztów wytworzenia przedmiotu umowy. W sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy deweloper prezentuje w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy”.
Umowa o usługę budowlaną
W takim przypadku główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia ponosi nabywca. Na nim także spoczywa obowiązek dostarczenia oraz zapłaty za podstawowe materiały budowlane. Ma on także możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno – architektonicznych projektu przed rozpoczęciem budowy, jak i wprowadzania zmian w trakcie jej trwania. W sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy deweloper prezentuje zgodnie z postanowieniami KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane”.
Bibliografia:
[1] Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku
[2] Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”
