Proces Przedsięwzięcia Deweloperskiego: zakończenie

Przedsięwzięcie deweloperskie jest procesem, który obejmuje czynności niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Wynikiem jego realizacji jest ustanowienie lub przeniesienie przez dewelopera na nabywcę bądź nabywców prawa własności lokalu, budynku albo jego części wraz z gruntem i obiektami infrastruktury. Zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przypada na dzień, w którym deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie, w trybie przewidzianym w przepisach.

Dzień zakończenia przedsięwzięcia

Zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przypada na dzień dopuszczenia do użytkowania budynku bądź jego części, niezależnie od klasyfikacji umowy deweloperskiej. Na ten dzień następuje rozliczenie kosztów wytworzenia przedsięwzięcia, dlatego ważne jest kompletne ich ujęcie. W przypadku braku niektórych faktur należy oszacować koszty dostaw niefakturowanych. Do kosztów wytworzenia nie zalicza się rezerw na koszty fazy posprzedażnej, w tym kosztów napraw gwarancyjnych i rękojmi. Uwzględnia się je w kosztach wytworzenia sprzedanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Przedsięwzięcie deweloperskie może zostać:

sprzedane:
- przed jego ukończeniem jako całości,
- natychmiast po jego zakończeniu,
- w niedalekiej przyszłości po jego zakończeniu,
przekwalifikowane do inwestycji w nieruchomości z przeznaczeniem do oddania w najem lub leasing.

Rozliczenie zakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego

Jeśli przedsięwzięcie deweloperskie na dzień jego zakończenia zostało w całości sprzedane, przychody i koszty ujmuje się zgodnie z KSR 8. Różnice między rezerwą utworzoną na koszty wykonania odpowiednich robót a rzeczywistymi kosztami ich wykonania mają wpływ na koszty przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku, gdy koszty rzeczywiste przewyższają koszty rezerwy, wtedy nadwyżka obciąża koszty ogólne okresu, w którym zostały poniesione.

Koszty wytworzenia gotowych nieruchomości lub ich części przeznaczonych do sprzedaży lub tych, których sprzedaż przez jakiś czas nie jest możliwa ze względu na warunki rynkowe, łącznie z kosztem nabycia gruntu, ujmuje się w aktywach bilansu jako zapasy wyrobów gotowych nie później niż na dzień bilansowy. Do wyrobów gotowych nie zalicza się natomiast lokali wynajętych czy też oddanych w leasing.

Koszty i przychody związane z zarządzaniem nieruchomościami ujmuje się jako koszty i przychody podstawowej działalności operacyjnej dewelopera.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego

W przypadku zmiany przeznaczenia przez dewelopera nowo wybudowanej nieruchomości bądź jej części i podjęcia przez niego odpowiednich działań potwierdzających zamiar osiągania przychodów z wynajmu, leasingu, itp., klasyfikuje się ją do nieruchomości inwestycyjnych. Wycenę początkową nieruchomości wykonuje się na podstawie kosztów wytworzenia ustalonych zgodnie z KSR 8. Należy osobno wykonać wycenę budynku lub jego części i gruntu. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia gruntu, wówczas rozliczenie kosztu między budynek i grunt następuje proporcjonalnie do ich ceny rynkowej. W kolejnych latach obrotowych budynek wycenia się w koszcie wytworzenia powiększonym o ulepszenia oraz pomniejszonym o odpisy z tytułu amortyzacji, a także trwałej utraty wartości. Wycena gruntu natomiast następuje w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Wyceny te następują zgodnie z zasadami określonymi w art. 28. ust. 1 pkt 1a ustawy.

Jeśli nieruchomość została zakwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych, a następnie została sprzedana bez wcześniejszego wykonania istotnych prac budowlanych, to wynik z jej sprzedaży prezentuje się jako wynik ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych. Koszty przystosowania nieruchomości do sprzedaży obciążają pozostałe koszty operacyjne. Jeżeli natomiast nieruchomość została zakwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych, a następnie została przeznaczona do sprzedania przy jednoczesnym rozpoczęciu wykonania istotnych prac budowlanych w celu dostosowania jej do sprzedaży, wówczas przeklasyfikowuje się ją do produkcji w toku w wartości wynikającej z ksiąg rachunkowych na dzień przeniesienia. Zatem koszty prac budowlanych zwiększają wartość produkcji w toku.