Umowa budowlana: regulacje, rodzaje, prawa i obowiązki

Realizacja inwestycji budowlanej wiąże się z wyborem wykonawcy obiektu budowlanego przez inwestora. Między wykonawcą świadczącym usługę budowlaną a zamawiającym podpisywana jest umowa o usługę budowlaną, zwana inaczej umową budowlaną. Umowa budowlana została szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 647-658) oraz Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 3 „Niezakończone usługi budowlane”.

Czym jest umowa budowlana?

Umowa budowlana jest to umowa, którą zawierają pomiędzy sobą wykonawca i zamawiający. Jej przedmiotem jest usługa budowlana polegająca na:

przygotowaniu terenu pod budowę,
wznoszeniu kompletnych obiektów budowlanych (budynków, budowli, obiektów małej architektury) bądź ich części, a także wykonywaniu robót wchodzących w zakres inżynierii lądowej i wodnej,
wykonywaniu instalacji budowlanych,
wykonywaniu wykończeniowych robót budowlanych.

Zgodnie z kodeksem cywilnym wykonawca, który zawiera umowę o roboty budowlane z zamawiającym zobowiązany jest do przekazania mu obiektu wykonanego zgodnie z projektem, a także zasadami wiedzy technicznej. Zatem przedmiotem umowy są nie tylko roboty jako takie, ale również realizowany obiekt. Inwestor natomiast musi wykonać czynności wymagane przez właściwe przepisy związane z przygotowaniem robót, takie jak przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, a także z odbiorem obiektu oraz zapłatą wynagrodzenia określonego w umowie.

Umowę o roboty budowlane należy zawrzeć w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Umowy budowlane można zawierać jako:

pojedyncza umowa, jeśli:
- dla każdego przedmiotu umowy złożono odrębną ofertę,
- każdy z przedmiotów umowy był oddzielnie negocjowany, a strony mogły zaakceptować lub odrzucić każdą z części umowy, która dotyczyła tego pojedynczego przedmiotu umowy,
- można wiarygodnie określić przychody i poniesione koszty każdego przedmiotu umowy,
grupa oddzielnych umów, jeśli:
- daną grupę umów negocjuje się łącznie i dotyczą one tego samego celu,
- istnieje powiązanie między umowami, a kwota wynagrodzenia jednej umowy zależy od ceny bądź wykonania innej umowy,
- umowy realizuje się na jednym placu budowy jednocześnie bądź jedna po drugiej,
umowa główna oraz umowy dodatkowe, jeśli:
- przedmiot umowy dodatkowej znacznie różni się od przedmiotu umowy pierwotnej pod względem technologicznym, projektowym czy też ze względu na jego funkcje użytkową,
- cena za wykonanie przedmiotu umowy dodatkowej nie ma odniesienia do ceny lub wykonania pierwotnej umowy,
pojedyncza umowa wraz z aneksami do niej.

Rodzaje umów budowlanych

Wyróżniamy dwa rodzaje umów o roboty budowlane. Są nimi:

umowy o cenach stałych (ryczałtowych),
umowy o cenach „koszt plus”.

Umowa budowlana o cenach ryczałtowych

Inaczej umowa o cenach stałych. Jest to umowa, w której strony ustalają stałą cenę lub stawkę za wykonane roboty. Cena ta może zostać zaktualizowana, jeśli w umowie zawarta jest odpowiednia klauzula.

Przykładami umów o cenach ryczałtowych (stałych) są umowy zawierające stałą cenę, w których:

określa się dokładną wartość za wykonanie usługi budowlanej,
istnieje możliwość skorygowania ceny ze względu na zmiany poziomu cen,
zawiera się klauzulę, dzięki której istnieje możliwość renegocjacji w razie zajścia określonych w umowie okoliczności,
przyznaje się określoną premię za terminową i jakościową realizację umowy,
jej osiągnięcie uwarunkowane jest ściśle określonymi wskaźnikami.

Umowa budowlana o cenach „koszt plus”

Jest to umowa, w której strony umawiają się na zwrot przez zamawiającego określonych, rzeczywistych lub planowanych kosztów, które wykonawca ponosi w celu realizacji umowy. Koszty te są powiększone o ustalony procent bądź o stałą stawkę zysku.

Przykładami umów o cenę „koszt plus” są umowy, które zawierają:

gwarancję zwrotu kosztów poniesionych przez wykonawcę powiększonych o zysk,
gwarancję zwrotu kosztów poniesionych przez wykonawcę powiększonych o zysk i dodatkową premię motywacyjną,
warunek wspólnego ponoszenia kosztów przez zleceniodawcę, a także wykonawcę,
gwarancję zwrotu kosztów poniesionych przez wykonawcę wraz z wypłatą okresowej premii,
gwarancję zwrotu kosztów poniesionych przez wykonawcę wraz z wypłatą zysku o ustalonej kwotowo wysokości,
postanowienia przewidujące rozliczanie kosztów realizacji proporcjonalnie do zużytego czasu pracy i materiałów.

Co powinna zawierać umowa budowlana ?

Umowa budowlana powinna zawierać:

określenie stron umowy,
przedmiot i cel umowy,
prawa i obowiązki stron,
wynagrodzenie,
gwarancję zapłaty za roboty budowlane,
rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy,
odpowiedzialność stron,
terminy.

Określenie stron umowy

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor (zamawiający wykonanie obiektu budowlanego i finansujący inwestycję), a także wykonawca robót (któremu inwestor zleca realizację inwestycji).

Przedmiot i cel umowy

Szczegółowe określenie obiektu, który wykonawca zobowiązuje się wykonać oraz oddać do użytku wraz z załączeniem dokumentacji, która powinna określać cel, a także wymagania, jakie stawia się inwestycji, harmonogram poszczególnych prac, zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego, a także kosztorys. W dokumentacji powinno znaleźć się również pozwolenie na budowę.

Prawa i obowiązki stron

Obowiązki inwestora – przygotowanie robót, współpraca z wykonawcą (podejmowanie decyzji, akceptacja podwykonawców, itp.), odbiór obiektu, a także zapłata wynagrodzenia określonego w umowie,
Prawa inwestora – kontrola wykonawcy pod kątem sposobu wykonywania robót, żądanie wykonania obiektu zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami, jak również zasadami wiedzy technicznej,
Obowiązki wykonawcy – zabezpieczenie terenu, wykonanie obiektu, a także oddanie wybudowanego obiektu,
Prawa wykonawcy – żądanie od inwestora odpowiedniego przygotowania robót, otrzymanie wynagrodzenia za wykonane roboty.

Wynagrodzenie

Szczegółowe określenie wysokości wynagrodzenia za wykonane roboty oraz zasad jego zapłaty. Może ona nastąpić po zakończeniu odpowiedniego etapu prac, przed rozpoczęciem robót lub też po zakończeniu robót. Należy określić czy przybiera ono postać ryczałtu, czy wynagrodzenia kosztorysowego.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 649) inwestor, na żądanie wykonawcy, ma obowiązek udzielenia gwarancji zapłaty, aby zabezpieczyć terminową zapłatę umówionego wynagrodzenia, a także chronić przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. W przypadku, gdy wykonawca nie otrzyma od zamawiającego żądanej gwarancji zapłaty, może odstąpić od umowy. Natomiast odstąpienie inwestora od umowy z powodu żądania przez wykonawcę takiej gwarancji jest bezskuteczne.

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy

W umowie strony określają, na jakich zasadach mogą rozwiązać umowę, sposób rozliczeń oraz terminy, jakie muszą zachować przy odstąpieniu od umowy. Według kodeksu cywilnego inwestor może odstąpić od umowy, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykonaniem robót tak, że umówiony termin zakończenia prac jest zagrożony. Innym przypadkiem jest, gdy po wezwaniu inwestora wykonawca nadal realizuje prace w sposób wadliwy. Zgodnie z art. 644 k.c. inwestor ma również prawo w każdej chwili odstąpić od umowy nawet bez podania przyczyny, płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie.

Odpowiedzialność stron

Strony ponoszą odpowiedzialność kontraktową za szkody powstałe w wyniku nieprawidłowego wykonania umowy, opóźnienia lub zwłoki. W umowie można zmodyfikować zasady odpowiedzialności. Zgodnie z art. 655 k.c. inwestor ponosi odpowiedzialność w przypadku, gdy obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu na skutek wadliwych materiałów, maszyn czy też urządzeń dostarczonych przez zamawiającego bądź w wyniku wykonania prac według jego wskazówek. Wykonawca nie ponosi odpowiedzialności, jeśli poinformował inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Może żądać umówionego wynagrodzenia również w przypadku, jeśli pomimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości materiałów, maszyn lub urządzeń. Zgodnie z art. 638 k.c. wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne, a także prawne występujące w obiekcie w chwili odbioru, o których inwestor nie wiedział odbierając obiekt.

Terminy

W umowie należy określić wszelkie istotne terminy, takie jak termin przekazania terenu budowy, rozpoczęcia robót przez wykonawcę, zakończenia robót przez wykonawcę, odbioru końcowego robót, usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą, a także płatności wynagrodzenia.