Kosztorys inwestorski: kalkulacje i planowanie kosztów

Kosztorys inwestorski to dokument, który określa szacunkową wartość robót budowlanych danej inwestycji. Pozwala określić koszty wykonania poszczególnych etapów prac, jak również koszt wykonania różnych elementów budynku. Wykonuje go inwestor przed przystąpieniem do przetargu bądź też negocjacji. Służy on do określenia możliwości i opłacalności realizacji zadania, a także dokonania oceny ofert cenowych sporządzonych przez wykonawców ubiegających się o zlecenie wykonania robót.

Podstawa prawna do sporządzania kosztorysu inwestorskiego

Zgodnie z rozporządzeniem kosztorys inwestorski oparty jest na:

dokumentacji projektowej,
specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych,
założeń wyjściowych do kosztorysowania, takich jak: dane techniczne, technologiczne i organizacyjne, które nie zostały określone w dokumentacji projektowej ani specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, a które mają wpływ na wysokość wartości kosztorysowej,
cen jednostkowych robót podstawowych.

Kosztorys inwestorski powinien zawierać:

stronę tytułową,
ogólną charakterystykę obiektu bądź robót wraz z krótkim opisem technicznym, a także istotnymi parametrami określającymi wielkość obiektu lub robót,
przedmiar robót,
kalkulację uproszczoną,
tabelę wartości elementów scalonych, którą sporządza się w postaci sumarycznego zestawienia wartości robót określonych przedmiarem robót, łącznie z narzutami kosztów pośrednich i zysku, odniesionych do elementu obiektu lub zbiorczych rodzajów robót,
załączniki:
- założenia wyjściowe do kosztorysowania,
- kalkulacje szczegółowe cen jednostkowych, analizy indywidualne nakładów rzeczowych, a także analizy własne cen czynników produkcji i wskaźników narzutów kosztów pośrednich i zysku.

Metody i podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego

Do opracowania kosztorysu inwestorskiego stosuje się metodę kalkulacji uproszczonej. Polega ona na obliczeniu wartości kosztorysowej robót jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług, według wzoru:

W_k = ΣL x C_j

gdzie:
W_k – wartość kosztorysowa robót,
L – liczba jednostek sprzedmiarowanych robót,
C_j – cena jednostkowa roboty podstawowej, którą określa się na podstawie danych rynkowych, zawartych wcześniej umów bądź aktualnych publikacji.

W przypadku, gdy nie ma możliwości określenia cen na podstawie danych rynkowych lub publikacji, wykonuje się kalkulację metodą szczegółową. Wówczas cenę jednostkową określa się przez doliczenie do kosztów bezpośrednich narzutów kosztów pośrednich i zysku, według wzoru:

C_j = Σn x c + K_pj + Z_j

gdzie:
C_j – cena jednostkowa określonej pozycji przedmiarowej,
n – jednostkowe nakłady rzeczowe, takie jak: robocizna – nr, materiały – nm, praca sprzętu – ns,
c – cena czynników produkcji, takie jak: robocizna – Cr, materiały – Cm, praca sprzętu – Cs,
K_pj – koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową robót,
Z_j– zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarową robót.

Jak rozpocząć sporządzanie kosztorysu inwestorskiego ?

Pierwszym krokiem przy opracowywaniu kosztorysu inwestorskiego jest wyszczególnienie wszystkich etapów budowy, takich jak: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, prace wykończeniowe, prace instalacyjne. Następnie każdy z nich należy podzielić na mniejsze podgrupy robót, na przykład roboty ziemne, roboty żelbetowe, roboty murowe, itp. Niewątpliwie, im bardziej szczegółowy podział, tym dokładniejszy kosztorys.

Już na etapie sporządzania kosztorysu inwestorskiego trzeba podjąć decyzję, jaki ma być standard inwestycji. Należy wybrać, jakie materiały i w jakiej ilości zostaną wykorzystane, a także w jakiej technice wykonane będą poszczególne elementy. Określając koszty robocizny należy przeanalizować oferty kilku firm budowlanych.