Pomysł na inwestycję deweloperską to dopiero początek całego procesu inwestycyjnego. Przed inwestorem wiele etapów, które musi przejść, zanim uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku. Każdy projekt wymaga jednak odpowiedniego finansowania. W przypadku ubiegania się o finansowanie kapitałem obcym ważne jest przedstawienie kluczowego dokumentu, który spina całość inwestycji. Jest nim biznesplan inwestycji deweloperskiej.
Czym jest biznesplan?
Obecnie banki do wydania decyzji o kredycie deweloperskim wymagają opisu projektu zarówno inwestycji, wykorzystania obcego kapitału, jak i spłaty kapitału w określonym czasie. Wszystkie te informacje zawiera biznesplan. Jest on dokumentem, który opisuje biznes oraz sposób wejścia na rynek i finansowanie całej operacji. Pozwala ocenić opłacalność projektu. Weryfikuje on wszystkie założenia organizacyjno-marketingowo-finansowe planowanej inwestycji. Zawiera informacje na temat rynku, jego konkurencyjności, a także potrzeb oraz oczekiwań klientów. Ma on na celu dostarczenie informacji na temat dochodowości i zyskowności inwestycji. Dobry biznesplan powinien być napisany w sposób profesjonalny, rzeczowy i szczegółowy. Aby zapewnić pozytywną decyzję banku o udzieleniu kredytu, musi przekonywać o powodzeniu inwestycji.
Biznesplan jest również narzędziem, które ma służyć inwestorowi. Pokazuje czy przyjęte przez niego założenia biznesowe są słuszne. Powinien ukazywać realną sytuację na rynku usług deweloperskich, tak, aby inwestor mógł osiągnąć przewagę konkurencyjną i wyeliminować te czynniki, które mogą wpłynąć na wzrost kosztu inwestycji. Brak szczegółowego przygotowania inwestycji w obszarze strategicznym ma wpływ na spadek efektywności finansowej.
Co powinien zawierać dobry biznesplan inwestycji deweloperskiej?
Każdy biznesplan składa się z trzech głównych części:
- Pismo przewodnie biznesplanu – z opisanym celem projektu, dziedziną, jego historią, badaniami, opisem pomysłu czy też źródłem informacji, z którego korzystał inwestor, itp.
- Stronę tytułową – z tytułem planu, danymi firmy i datą ukończenia projektu,
- Streszczenie – bardzo ważny element mający na celu zapoznanie czytelnika z biznesplanem, zachęcenie go do zapoznania się z całym dokumentem i zainteresowanie pomysłem inwestycji. Streszczenie musi utwierdzić w przekonaniu, że warto jest zainwestować w realizację projektu, który jest przedmiotem biznesplanu. Powinno ono zawierać:
- Cel sporządzenia biznesplanu i spodziewane korzyści,
- Wysokość środków finansowych potrzebnych, aby osiągnąć cel,
- Produkt i rynek,
- Projekt finansowy na 3-5 lat do przodu,
- Kadrę menedżerską bądź też przedstawienie własnej osoby.
Dobry biznesplan inwestycji deweloperskiej po winien zawierać opis przyszłego kredytobiorcy, opis inwestycji, szczegółowy plan zarządzania i działania oraz plan finansowy. Należy również umieścić w nim spis treści oraz trzeba pamiętać o numerowaniu stron.
Opis przyszłego kredytobiorcy
W tej części należy podać takie informacje, jak:
- Dane firmy/spółki – forma oraz podstawa prawna prowadzenia działalności, struktura organizacyjna,
- Wizję, misje i cele, jakie stawia przed sobą firma/spółka – wyobrażenie dewelopera, jak jego biznes będzie wyglądał w przyszłości, gdy wszystko się powiedzie, jaki jest konkretny kierunek rozwoju, w jaki sposób będzie dążył do zrealizowania wizji, co zamierza osiągnąć,
- Historia firmy/spółki – co stało u genezy założenia firmy, z jakiego powodu deweloper zdecydował się ją założyć,
- Pozycja dewelopera na rynku i porównanie z konkurencją, podkreślenie zalet i wszystkiego, co wyróżnia firmę na tle konkurencji,
- Prawidłowo przygotowana analiza SWOT – należy tutaj opisać pozycję strategiczną firmy, a więc wynik oddziaływania słabych i mocnych stron, a także szans i zagrożeń mających wpływ na osiągnięcie celów firmy.
Opis inwestycji
Bardzo ważne jest szczegółowe i dokładne scharakteryzowanie planowanej inwestycji. Biznesplan powinien podkreślać atrakcyjność projektu oraz lokalizacji, a także to, co wyróżnia go na tle konkurencji. Opis powinien zawierać:
- Formę, a także przeznaczenie nieruchomości,
- Lokalizację uwzględniającą sąsiadujące zabudowy, dostęp do komunikacji, usług, sklepów, szkół, terenów zielonych, itp.,
- Źródła finansowania inwestycji z informacją o wysokości finansowania własnego i zewnętrznego,
- Plan spłaty zobowiązań,
- Plan marketingowy i budżet marketingowy uwzględniające formy reklamy,
- Grupę docelową, czyli kto ma być nabywcą lokali.
Szczegółowy plan zarządzania i działania
Ważnym dokumentem dla banku jest szczegółowy harmonogram działań, czyli spis czynności wykonywanych w celu realizacji inwestycji. Musi on uwzględniać termin rozpoczęcia, czas trwania oraz termin zakończenia inwestycji. Wpływa on na warunki kredytu deweloperskiego, a także wypłatę poszczególnych transz kredytu. Istotny jest również podział pracy między wykonawcami, podwykonawcami, a także swoimi pracownikami, opis, kto i za co odpowiada oraz jakie ma kwalifikacje. Należy uwzględnić tu również księgowość, pomoc prawną, projektantów, pośredników kredytowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, pracowników biurowych, usługi marketingowe, itp.
Plan finansowy
Plan finansowy powinien składać się z trzech części. Pierwsza z nich dotyczy nakładów inwestycyjnych i źródeł finansowania. Druga to, w przypadku istniejących firm, aktualne dane finansowe. Natomiast trzecia część to prognozy finansowe, które mogą być przedstawione w formie:
- rachunku zysków i strat – oparty o prognozowaną wielkość sprzedaży i kosztów w ujęciu miesięcznym,
- przepływów pieniężnych (cash flow) – przedstawiające prognozowane wpływy i wydatki w danym czasie,
- bilansu – określający aktywa i ich wysokość niezbędne do prowadzenia biznesu, a także sposób ich finansowania,
- punktu rentowności BEP – przedstawia, jaki musi być poziom sprzedaży, aby pokryć wszystkie koszty,
- analizy wskaźnikowej – wskaźniki obliczane na podstawie danych z rachunku zysków i strat oraz bilansu. Mogą to być wskaźniki płynności finansowej (wskaźnik płynności bieżącej), sprawności działania (wskaźnik rotacji zasobów, wskaźnik rotacji zobowiązań), rentowności (wskaźnik rentowności brutto) i zadłużenia (wskaźnik zadłużenia kapitału własnego).
Podsumowanie i ocena ryzyka
W podsumowaniu należy skupić się na zagrożeniach, jakie mogą mieć wpływ na powstanie strat finansowych oraz sposobie, jak je zneutralizować bądź załagodzić. Inwestor powinien wziąć pod uwagę atrakcyjność projektów konkurencji, zmiany popytu lub złe oszacowanie jego wielkości, niedotrzymanie terminów zadeklarowanych w harmonogramie, braki kadrowe, postęp technologiczny, itp.
