Zgodnie z Ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper musi prowadzić otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy dla każdej prowadzonej inwestycji. Trafiają na niego pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań/lokali, które wypłacane są deweloperowi w transzach na podstawie postępu prac budowlanych.
Czym jest rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy to pewien rodzaj lokaty, która służy do gromadzenia środków powierzonych przez nabywców mieszkań. Ma on na celu zabezpieczenie środków finansowych w transakcji między kontrahentami. Wprowadzona w życie 29 kwietnia 2012 roku Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie Ustawa deweloperska) narzuca deweloperom obowiązek założenia takiego rachunku dla każdej inwestycji. Środki wpłacane przez klientów trafiają na taki rachunek i są wypłacane deweloperowi w kolejnych transzach na podstawie postępów prac bądź po zakończeniu budowy i otrzymaniu przez nabywcę prawa do lokalu.
Rachunek powierniczy otwarty
Korzystając z otwartego rachunku powierniczego inwestor ma możliwość finansowania inwestycji z wpłat dokonanych przez klientów. Wypłata środków następuje zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem, czyli po zakończeniu każdego z etapów budowy. Szczegółowy podział na etapy i harmonogram ich realizacji zawarte są w umowie deweloperskiej. Bank odpowiada za kontrolowanie postępów budowy. Gdy kolejny etap zostanie zrealizowany, kierownik budowy musi dokonać odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy. Po potwierdzeniu wykonanych prac przez przedstawiciela banku posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane, bank wypłaca deweloperowi transzę wysokości nie mniejszej niż 10%, ale nie większej niż 25% kosztów inwestycji. Z punktu widzenia klienta jest to mniej bezpieczna opcja rachunku powierniczego, dlatego dodatkowym zabezpieczeniem może być gwarancja bankowa bądź ubezpieczeniowa.
Dzięki gwarancji bankowej nabywca może odzyskać środki zgromadzone na rachunku powierniczym natychmiastowo w momencie odstąpienia od umowy lub ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Odzyskuje swoje pieniądze bez dochodzenia swoich praw w procesie sądowym. W przypadku gwarancji ubezpieczeniowej za wypłatę środków odpowiada nie bank, ale firma ubezpieczeniowa. Jednak w praktyce najczęściej spotyka się rachunki powiernicze bez dodatkowej gwarancji ubezpieczeniowej bądź bankowej.
Rachunek powierniczy zamknięty
W przypadku tego rachunku deweloper otrzymuje całość środków dopiero w momencie całkowitego zakończenia budowy i wszystkich prac dodatkowych zgodnych z umową oraz gdy klient otrzyma prawo do lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Wypłata środków następuje jednorazowo, po dostarczeniu do banku odpisu aktu notarialnego. Wówczas inwestor musi finansować inwestycję w inny sposób niż środkami pozyskanymi od nabywców mieszkań. Jednym ze sposobów jest skorzystanie z kredytu deweloperskiego. Taki rachunek jest zdecydowanie bezpieczniejszy dla nabywców lokali. Dlatego też przy korzystaniu z tej opcji deweloper jest bardziej wiarygodny w oczach klientów. Dzięki temu może łatwiej sprzedać mieszkania i lokale. Jest to powód, dla którego warto skorzystać z takiego rachunku, szczególnie, gdy inwestor ma dobrą historię kredytową.
Zobacz też:
Finansowanie inwestycji deweloperskiej
