Grunt, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie może stanowić własność dewelopera lub być przez niego dzierżawiony. Może on być także w posiadaniu lub dzierżawie nabywcy jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Sposób ujęcia i wyceny gruntu reguluje Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”.
Sposób ujęcia i wyceny gruntu wg KSR 8
W przypadku, gdy grunt jest własnością nabywcy lub zostaje mu przekazany w trakcie trwania budowy, istnieje prawdopodobieństwo, że deweloper przekazał nabywcy kontrolę nad budowaną nieruchomością. Wówczas taką umowę klasyfikuje się jako umowę o usługę budowlaną. Wtedy koszty z niezakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego ujmuje się zgodnie z postanowieniami KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane”.
Do dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego grunt należący do dewelopera, na którym realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie wykazuje się w bilansie w zależności od stanu faktycznego w momencie nabycia. Można go ujmować jako:
- towar – w przypadku, gdy deweloper zakupił go dla realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego, jednak jego rozpoczęcie opóźniło się. Wówczas koszt ten wykazuje się w cenie nabycia, która do czasu rozpoczęcia budowy może być powiększona o:
- koszty, które deweloper poniósł w związku z przystosowaniem gruntu pod realizację inwestycji (np. koszty odrolnienia, rekultywacja terenu, karczowanie, rozbiórka zbędnych zabudowań, uzbrojenie terenu, itp., zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy),
- koszty finansowania zewnętrznego związane z zakupem i przygotowaniem gruntu (w uzasadnionych przypadkach). Cena ta jednak, zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy, nie może przekraczać ceny sprzedaży netto na dzień bilansowy,
- inwestycja w nieruchomości – jeśli deweloper zakupił go bez zamiaru realizacji konkretnej inwestycji. Wówczas wycena następuje według zasad stosowanych do nieruchomości inwestycyjnych. Koszt wykazuje się w cenie nabycia, w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. W przypadku wyceny gruntu w cenie nabycia, koszty związane z przystosowaniem gruntu pod realizację inwestycji zwiększają tą cenę. Natomiast w razie wyceny w cenie rynkowej koszty te obciążają pozostałe koszty operacyjne,
- środek trwały – jeżeli deweloper zakupił grunt na potrzeby własne. Wówczas koszt ten wykazuje się w cenie nabycia. Powiększa się ją o koszty przystosowania gruntu, a także finansowania zewnętrznego poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do użytkowania.
Przekwalifikowanie gruntu do towaru
W momencie, gdy grunt, który wykazano pierwotnie jako nieruchomość inwestycyjną lub środek trwały, przeznaczony zostaje pod realizację ściśle określonego celu, wówczas należy przekwalifikować go do towarów. W przypadku, gdy wyceniony został w cenie nabycia, wtedy jego wartość wynika z ksiąg rachunkowych na dzień przekwalifikowania. Jeżeli wyceniono go w cenie rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej, wówczas wykazuje się go w wartości rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej na dzień przeklasyfikowania.
Przekwalifikowanie gruntu do produkcji w toku
W dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wartość gruntu stanowi koszt produkcji w toku przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu zaprzestaje się jego umarzania i amortyzacji. Jeśli deweloper stosuje konta kosztów wg rodzaju, wtedy grunt przeklasyfikowuje się do produkcji w toku przy wykorzystaniu konta „Obiekty w zabudowie”, który wchodzi w skład konta kosztów według rodzaju „Zużycie materiałów i energii”.
Podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu
Podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, które deweloper poniósł przed dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego obciążają koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia. Natomiast po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, aż do dnia jego zakończenia, stanowią one koszt wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Bibliografia:
[1] Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”
