Koszty deweloperskie: ujęcie, finansowanie i rezerwy

Koszty realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego ujmuje się odrębnie dla każdego przedsięwzięcia. Właściwe ustalenie kosztu wytworzenia współmiernego do sprzedanych budynków czy lokali jest dosyć trudne ze względu na sprzedaż przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego przed jego zakończeniem. Sposób wykazania kosztów wytworzenia w bilansie zależy od charakteru umowy deweloperskiej.

Sposób ujmowania kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego

W zależności od charakteru zawartej umowy, przychody związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim mogą powstawać w różnych momentach. Dlatego ważne jest, aby zasady ujmowania przychodów i związanych z nimi kosztów wytworzenia umożliwiały dotrzymanie zasady współmierności.

Jeśli umowa ma charakter umowy o sprzedaż wyrobu gotowego, ustalanie kosztów odbywa się tak, jak dla działalności produkcyjnej. Bez względu na to czy deweloper pełni funkcję generalnego wykonawcy, czy tylko inwestora, koszty wykazuje się w bilansie w pozycji „Produkcja w toku”. Zalicza się do nich wszystkie składniki kosztów wytworzenia w rozumieniu art. 28 ust. 3 ustawy przy uwzględnieniu wskazówek zawartych w punkcie 7.5. Zastosowanie mają tutaj również wyjaśnienia zawarte w KSR Nr 13 „Koszt wytworzenia jako podstawa wyceny produktów”. Zaliczki, które deweloper otrzymuje od nabywców prezentuje się wówczas w sprawozdaniu finansowym w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy”.

W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie spełnia zasady umowy o usługę budowlaną lub umowy o świadczenie usług, koszty ujmuje się zgodnie z KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane” metodą stopnia zaawansowania lub metodą zysku zerowego.

Budynki zakupione przez dewelopera w celu realizacji konkretnej inwestycji, które wymagają przebudowy, do momentu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wykazuje się w cenie nabycia jako towary (zapasy).

Koszty finansowania zewnętrznego przedsięwzięcia deweloperskiego

Koszty finansowania zewnętrznego przedsięwzięcia deweloperskiego obejmują:

odsetki (w tym dyskonto),
koszty finansowania z tytułu leasingu finansowego,
ujemne różnice kursowe,
prowizje,
opłaty,
inne koszty związane z zaciągnięciem kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansujących dane przedsięwzięcie deweloperskie.

Przychody z tytułu finansowania zewnętrznego przedsięwzięcia deweloperskiego obejmują:

dodatnie różnice kursowe od zobowiązań finansujących to przedsięwzięcie,
zrealizowane lub naliczone odsetki,
inne korzyści z tytułu niewykorzystanych środków pieniężnych uzyskanych na finansowanie tego przedsięwzięcia.

Koszty finansowania zewnętrznego, które deweloper ponosi po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, aż do dnia jego zakończenia, zwiększają koszt wytworzenia przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli natomiast koszty te dotyczą również innych składników aktywów, wówczas rozlicza się je na zasadach ogólnych między finansowane aktywa. Część kosztów, która nie dotyczy przedsięwzięć deweloperskich lub gruntów obciąża koszty finansowe i wynik finansowy okresu ich poniesienia.

Przychody z tytułu finansowania zewnętrznego, osiągnięte po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, aż do dnia jego zakończenia mogą zmniejszać koszt wytworzenia przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku, gdy osiągnięte przychody z tytułu finansowania zewnętrznego dotyczą wielu składników aktywów, w tym spoza przedsięwzięcia deweloperskiego, rozlicza się je analogicznie do kosztów finansowania zewnętrznego.

Koszty związane z przerwami technologicznymi

Koszty powstałe w wyniku powstania przerw technologicznych w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego zwiększają jego koszt. Jeżeli natomiast przerwy te są spowodowane przyczynami innymi niż uzasadnione technologicznie, np. wywołane brakiem środków finansowych, materiałów czy też aktualnego projektu, wówczas obciążają one koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia. Do takich kosztów należą np. koszty ogrzewania, ochrony budowy, mediów czy też finansowania zewnętrznego.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są zgodnie z zasadami określonymi w KSR 6 „Rezerwy, bierne rozliczenia międzyokresowe, zobowiązania warunkowe”. Deweloper tworzy rezerwy na:

zobowiązania wynikające z umownych obciążeń, np. kary za wycofanie się z umów deweloperskich bądź przewidywane straty z wykonania umów deweloperskich,
dodatkowe koszty do poniesienia w przyszłości po dacie sprzedaży, związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim (jeśli dzień zakończenia realizacji inwestycji jest późniejszy od dnia sprzedaży pojedynczych części tego przedsięwzięcia, wówczas szacowana kwota kosztów, które deweloper będzie musiał jeszcze ponieść wykazywana jest w bilansie jako rezerwy (bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów)),
szacowane koszty fazy posprzedażnej (bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów), obejmujące koszty napraw gwarancyjnych i rękojmi.

Koszty niezaliczane do kosztów wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego

Do kosztów wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego nie zalicza się kosztów związanych z:

informacją, marketingiem, reklamą, promocją czy też sprzedażą (w tym kosztów prowizji sprzedawców i pośredników) przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego,
przestojami w realizacji inwestycji, które nie są spowodowane przyczynami uzasadnionymi technologicznie,
utrzymaniem i ochroną nieruchomości po zakończeniu budowy, ale jeszcze przed sprzedażą bądź przekwalifikowaniem do inwestycji w nieruchomości, także w okresie tzw. wynajmu przejściowego (stanowią one koszty ogólne (zarządu)),
zarządem, obejmujących także wynagrodzenia kierownictwa jednostki czy też pracowników administracji wraz z pochodnymi, koszty rejestracji, obsługi prawnej, finansowo-księgowej, utrzymania pomieszczeń administracyjnych, samochodów, biurowe, itp.,
utrzymaniem nieruchomości, ponoszonych po jej wybudowaniu.

Koszty te obciążają koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia !