Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego to istotna procedura, która wymaga przestrzegania konkretnych regulacji prawnych w Polsce, określonych w Prawie budowlanym. Jeśli planujesz przekształcić funkcję swojego budynku lub jego części – na przykład zmienić mieszkanie na biuro lub magazyn na sklep – musisz formalnie zgłosić tę zmianę do odpowiednich organów administracyjnych.
Czym jest zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?
Zmiana sposobu użytkowania budynku to każda zmiana funkcji, która wpływa na istotne warunki techniczne i bezpieczeństwo użytkowania. Oznacza to wprowadzenie lub zakończenie działalności w obiekcie, która może zmieniać:
warunki ochrony przeciwpożarowej,
bezpieczeństwo pracy,
wymogi higieniczno-sanitarne,
ochronę środowiska,
obciążenia konstrukcyjne budynku.
Zmiana może dotyczyć zarówno całego obiektu, jak i jego części, na przykład przekształcenie jednego pomieszczenia w lokal użytkowy, gdy reszta budynku pozostaje mieszkalna.
Kiedy potrzebne jest zgłoszenie?
Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania jest konieczne w sytuacjach, gdy:
Zmiana wpływa na warunki techniczne obiektu.
Wymagana jest modyfikacja warunków zagospodarowania terenu, na którym obiekt się znajduje.
Zmiana użytkowania może wpłynąć na otoczenie budynku.
Warto podkreślić, że jeśli zamierzasz przeprowadzić dodatkowe roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę (np. przebudowa, modernizacja), wówczas oprócz zgłoszenia zmiany użytkowania, musisz uzyskać również pozwolenie na budowę. Jeśli planowane roboty budowlane wymagają tylko zgłoszenia, proces będzie uproszczony.
Jak załatwić sprawę?
Aby formalnie zgłosić zmianę sposobu użytkowania, musisz:
Złożyć zgłoszenie – Zgłoszenie składa się w starostwie powiatowym, urzędzie miasta na prawach powiatu lub urzędzie wojewódzkim, odpowiednim do lokalizacji nieruchomości. Możliwe jest także częściowe załatwienie sprawy elektronicznie poprzez platformę ePUAP.
Dołączyć wymagane dokumenty, które obejmują m.in.:
opis techniczny obiektu,
rysunki i plan sytuacyjny,
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
ekspertyzy techniczne (jeśli są wymagane),
zaświadczenie o zgodności zamierzonej zmiany z planem zagospodarowania przestrzennego (wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta),
dowód uiszczenia opłaty skarbowej (w razie potrzeby).
Czas oczekiwania na decyzję
Po złożeniu kompletnego zgłoszenia, organ ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie nie zostanie wydana decyzja odmowna, możesz uznać, że organ wyraził tzw. milczącą zgodę. Możliwe jest również uzyskanie pisemnego zaświadczenia o braku sprzeciwu przed upływem 30 dni.
Decyzja o sprzeciwie – co dalej?
Jeśli urząd wniesie sprzeciw, będzie to związane z następującymi przesłankami:
niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
brak spełnienia wymogów technicznych i środowiskowych,
zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników budynku.
W przypadku sprzeciwu masz prawo do odwołania się od decyzji. Odwołanie składa się za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję.
Kary za samowolną zmianę sposobu użytkowania
Jeśli zmienisz sposób użytkowania obiektu budowlanego bez zgłoszenia lub przed jego rozpatrzeniem, urząd może uznać to za samowolę budowlaną. W takim przypadku czeka cię procedura legalizacji oraz opłaty legalizacyjne, które są znacząco wyższe niż standardowe opłaty administracyjne.
Podsumowanie
Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części to procedura, której należy dopełnić zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Wymaga to zgłoszenia odpowiednim organom, a w niektórych przypadkach uzyskania dodatkowych pozwoleń. Pamiętaj o dostarczeniu wszystkich niezbędnych dokumentów i czekaj na decyzję urzędu. Jeśli nie będzie sprzeciwu, możesz przystąpić do zmiany użytkowania budynku w sposób zgodny z prawem.
Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: 1) (uchylony) 2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń; 3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć: 1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; 2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi; 3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2; 4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy; 6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii. 2a. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. 2b. Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w: 1) postaci papierowej albo 2) formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. 2c. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór formularza zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w tym w formie dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, mając na względzie konieczność zapewnienia przejrzystości danych zamieszczanych przy jego wypełnianiu. 2d. Formularz zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2b, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. 4a. (uchylony) 4b. Do sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, przepis art. 30 ust. 6a stosuje się. 4c. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 4, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: 1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; 2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3) może spowodować niedopuszczalne: a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych: 1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę; 2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–3. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. (uchylony) Przepisów ust. 2–7 nie stosuje się do obiektów budowlanych zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia: 1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części; 2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3–5, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), art. 71.
Podstawa prawna: Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), art. 71.
Klikając „Akceptuj wszystkie pliki cookie”, zgadzasz się na to że Poradnik Inżyniera może przechowywać pliki cookie na Twoim urządzeniu i ujawniać informacje zgodnie z naszą Polityką plików cookie.