Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest dokumentem, który musi stale posiadać każdy właściciel nieruchomości. Jest jednak wymagane w konkretnych sytuacjach: przede wszystkim przy sprzedaży lub wynajmie domu, mieszkania albo lokalu użytkowego, a także przy zakończeniu budowy i składaniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Obowiązek może też dotyczyć właścicieli i zarządców niektórych budynków publicznych.
Najprościej można więc przyjąć, że właściciele nieruchomości używanych wyłącznie na własny użytek zwykle nie muszą wyrabiać dokumentu. Sytuacja zmienia się, gdy nieruchomość trafia na rynek. Wtedy aktualne świadectwo energetyczne staje się ważnym elementem procesu sprzedaży lub zawarcia umowy najmu.
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo energetyczne budynku lub lokalu opisuje jego charakterystykę energetyczną, czyli obliczeniowe zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem. Uwzględnia między innymi ogrzewanie, wentylację, chłodzenie oraz system przygotowania ciepłej wody użytkowej. W przypadku budynków niemieszkalnych obliczenia mogą obejmować również energię zużywaną przez wbudowane oświetlenie.
Dokument określa zapotrzebowanie na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną. Pokazuje więc, jaka może być efektywność energetyczna budynku, ale nie jest rachunkiem ani gwarancją konkretnych kosztów ogrzewania. Potoczne określenie „klasa energetyczna budynku” bywa używane przy rozmowach o standardzie energetycznym, jednak świadectwo zawiera przede wszystkim szczegółowe wskaźniki dotyczące zapotrzebowania energetycznego.
Informacje zawarte w certyfikacie energetycznym pomagają porównać nieruchomości i ocenić, ile energii może wymagać ich codzienne użytkowanie. Ma to znaczenie zarówno dla kupujących, jak i najemców, którzy coraz częściej zwracają uwagę na efektywność energetyczną oraz przewidywane koszty eksploatacyjne.
Kto musi zapewnić sporządzenie świadectwa energetycznego?
Przepisy związane ze świadectwami nie nakładają jednego, powszechnego obowiązku posiadania świadectwa energetycznego na wszystkich właścicieli. Wskazują natomiast sytuacje, w których sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej trzeba zlecić osobie uprawnionej.
| Sytuacja | Kto odpowiada za dokument? | Kiedy jest potrzebny? |
| Sprzedaż domu lub lokalu | właściciel albo zarządca budynku | przy zawieraniu aktu notarialnego |
| Zbycie spółdzielczego prawa do lokalu | osoba posiadająca to prawo | przy sprzedaży prawa |
| Wynajem domu, mieszkania lub lokalu | właściciel, zarządca albo uprawniony do lokalu | przy zawarciu umowy najmu |
| Zakończenie budowy | inwestor | przed zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie |
| Wybrane budynki publiczne | właściciel albo zarządca | zgodnie z ustawowym obowiązkiem sporządzenia i udostępnienia dokumentu |
Sprzedaż domu, mieszkania lub lokalu
Jeżeli budynek lub jego część jest zbywana na podstawie umowy sprzedaży, sprzedający musi zapewnić ważne świadectwo energetyczne. Przy sprzedaży domu dokument odnosi się do całego obiektu. Przy sprzedaży lokalu potrzebne jest świadectwo energetyczne mieszkania, czyli dokument przygotowany dla konkretnej części budynku.
Świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego. Fakt przekazania świadectwa jest odnotowywany w akcie notarialnym. Gdy brakuje świadectwa energetycznego, notariusz poucza osobę zobowiązaną o możliwości nałożenia grzywny. Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.
W praktyce certyfikat energetyczny mieszkania warto zamówić odpowiednio wcześniej, a nie dopiero w dniu finalizacji transakcji. Pozwala to uniknąć problemów organizacyjnych i uzupełnić dane w ogłoszeniu, jeżeli świadectwo zostało już sporządzone.
Wynajem nieruchomości
Świadectwo jest potrzebne również przy wynajmie nieruchomości. Właściciel lub zarządca przekazuje najemcy kopię dokumentu papierowego albo wydruk świadectwa sporządzonego elektronicznie. Powinno to nastąpić przy zawarciu umowy najmu.
Obowiązek dotyczy domu, mieszkania, lokalu użytkowego i innych lokali przeznaczonych na wynajem, o ile nie znajduje zastosowania jedno z ustawowych wyłączeń. W przypadku mieszkań dokument musi odnosić się do wynajmowanego lokalu, a nie jedynie do całego bloku.
Spółdzielcze prawa do lokalu
Szczególne zasady obowiązują w spółdzielniach mieszkaniowych. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zapewnia dokument przy zbyciu tego prawa lub wynajmie lokalu. Własnościowe prawo może być przedmiotem sprzedaży, dlatego świadectwo przekazuje się przy zawieraniu odpowiedniej umowy.
Jeżeli danej osobie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, obowiązek pojawia się przy jego wynajmie. Lokatorskie prawo nie jest sprzedawane tak jak prawo własnościowe, ale osoba uprawniona może znaleźć się w sytuacji, w której musi przekazać najemcy wymagany dokument.
Zakończenie budowy i pozwolenie na użytkowanie
Inwestor ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Zasada ta dotyczy także inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne.
Wyłączenie obejmuje domy o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak trwałego zwolnienia przy późniejszym obrocie. Jeśli taki dom po oddaniu budynku zostanie sprzedany albo wynajęty, właściciel będzie musiał przekazać nabywcy lub najemcy odpowiednie świadectwo.
Budynki publiczne i usługowe
Sporządzenia świadectwa wymaga również budynek, w którym ponad 250 m² powierzchni użytkowej zajmują organy wymiaru sprawiedliwości, prokuratura lub administracja publiczna i w którym obsługiwani są interesanci. Odpowiada za to właściciel lub zarządca budynku.
W budynkach o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w których świadczone są usługi dla ludności, kopię świadectwa umieszcza się w widocznym miejscu, o ile dokument został już sporządzony. Samo przekroczenie 500 m² nie zawsze tworzy więc obowiązek wykonania nowego świadectwa energetycznego, ale może oznaczać obowiązek jego wywieszenia.
Kto nie musi mieć świadectwa energetycznego?
Dokument nie jest bezwzględnie wymagany od każdego właściciela nieruchomości. Jeżeli istniejący dom lub mieszkanie służy wyłącznie na własny użytek i nie jest sprzedawane ani wynajmowane, co do zasady nie trzeba mieć świadectwa energetycznego.
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje też wyłączenia dla określonych obiektów. Obowiązki dotyczące sprzedaży, najmu i części budynków publicznych nie obejmują między innymi:
- budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków;
- budynków używanych jako miejsca kultu religijnego i do działalności religijnej;
- budynków przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, poza wbudowanym oświetleniem;
- budynków mieszkalnych użytkowanych nie dłużej niż cztery miesiące w roku;
- obiektów wolnostojących o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 m²;
- budynków gospodarstw rolnych, jeżeli ich wskaźnik EP nie przekracza ustawowego poziomu.
Warto zachować precyzję przy interpretacji tych wyjątków. Obiekty zabytkowe mogą korzystać z wyłączenia, jeżeli podlegają ochronie na podstawie właściwych przepisów. Nie chodzi wyłącznie o budynki wpisane do rejestru zabytków. Podobnie nie wszystkie budynki rolnicze są automatycznie zwolnione, ponieważ znaczenie ma wskaźnik określający zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną. Także obiekty sakralne powinny faktycznie służyć jako miejsca kultu lub działalności religijnej.
Czy świadectwo całego bloku wystarczy przy sprzedaży mieszkania?
Nie. Jeżeli sprzedawane lub wynajmowane jest mieszkanie, świadectwo charakterystyki powinno dotyczyć tego konkretnego lokalu. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku wielorodzinnego może natomiast stanowić podstawę do opracowania dokumentu dla jego części.
W przypadku braku świadectwa całego budynku dokument dla lokalu może zostać przygotowany na podstawie dokumentacji technicznej budynku. Właściciel lub zarządca ma obowiązek nieodpłatnie przekazać właścicielowi mieszkania kopię świadectwa budynku albo potrzebną dokumentację w terminie do 14 dni od złożenia wniosku. Do opracowania certyfikatu energetycznego mogą być potrzebne informacje dotyczące konstrukcji, instalacji, źródła ogrzewania, sposobu przygotowania ciepłej wody oraz dane związane z powierzchnią i wymiarami pomieszczeń. Im pełniejsza dokumentacja, tym sprawniej można przeprowadzić obliczenia.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeżeli w budynku wykonano roboty budowlane lub instalacyjne zmieniające jego charakterystykę energetyczną. Dotyczy to na przykład kompleksowego docieplenia, wymiany okien albo zmiany źródła ciepła.
Przed sprzedażą lub najmem nie wystarczy więc sprawdzić samej daty dokumentu. Trzeba też ustalić, czy od jego wydania nie przeprowadzono modernizacji wpływającej na wyniki. W takim przypadku konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa energetycznego.
Co zawiera świadectwo energetyczne i kto może je sporządzić?
Dokument zawiera dane identyfikacyjne budynku lub części budynku, wskaźniki opisujące charakterystykę energetyczną oraz zalecenia dotyczące prac, które mogą poprawić efektywność energetyczną budynku. Zawiera również oświadczenie osoby sporządzającej, że świadectwo zostało wygenerowane z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Świadectwo może przygotować wyłącznie osoba wpisana do wykazu prowadzonego w centralnym rejestrze. Dokument papierowy musi być opatrzony numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej oraz podpisem osoby uprawnionej. Wersja elektroniczna również otrzymuje numer z centralnego rejestru charakterystyki i odpowiedni podpis elektroniczny.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępnia publiczny wykaz osób uprawnionych, dlatego przed zleceniem usługi można zweryfikować wykonawcę. Jeżeli potrzebujesz świadectwa energetycznego przed sprzedażą, najmem lub zakończeniem formalności budowlanych, możesz zamówić świadectwo energetyczne online.
Co grozi za brak świadectwa energetycznego?
Nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy jest zagrożone karą grzywny. W przypadku braku dokumentu przy sprzedaży notariusz odnotowuje sytuację i poucza zobowiązanego o odpowiedzialności. Przepisy nie wskazują w tym miejscu jednej stałej kwoty grzywny.
Poza ryzykiem prawnym brak świadectwa może utrudnić finalizację transakcji i obniżyć zaufanie drugiej strony. Na rynku nieruchomości dokument staje się też praktycznym źródłem informacji o standardzie energetycznym budynku.
Podsumowanie
Świadectwa energetycznego nie musi posiadać każdy właściciel przez cały okres użytkowania nieruchomości. Dokument staje się jednak wymagany przy sprzedaży, najmie, zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przy określonych czynnościach związanych z oddaniem nowego budynku do użytkowania. Osobne zasady dotyczą niektórych budynków publicznych.
Rosnąca rola świadectw wynika nie tylko z obowiązków prawnych, ale także ze wzrostu świadomości społecznej. Kupujący i najemcy chcą wiedzieć, jakiej ilości energii może wymagać nieruchomość, a sprzedający mogą dzięki dokumentowi jasno przedstawić jej parametry. Dobrze przygotowane i aktualne świadectwo energetyczne porządkuje formalności oraz ułatwia podejmowanie decyzji na rynku nieruchomości.
Najczęstsze pytania o świadectwo energetyczne
Czy każdy właściciel domu musi mieć świadectwo energetyczne?
Nie. Jeżeli właściciel korzysta z domu na własne potrzeby i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, zwykle nie ma obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Obowiązek pojawia się między innymi przy sprzedaży, najmie lub określonych formalnościach po zakończeniu budowy.
Czy przy wynajmie mieszkania potrzebne jest świadectwo?
Tak, co do zasady wynajmujący powinien przekazać najemcy kopię albo wydruk dokumentu przy zawieraniu umowy najmu. Świadectwo powinno dotyczyć lokalu będącego przedmiotem umowy.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne?
To, ile kosztuje świadectwo energetyczne, zależy między innymi od rodzaju i wielkości nieruchomości, dostępności dokumentacji oraz stopnia skomplikowania instalacji. Cena certyfikatu energetycznego dla mieszkania może być inna niż dla dużego domu lub obiektu niemieszkalnego.
Czy świadectwo można przygotować całkowicie zdalnie?
W wielu przypadkach tak, o ile osoba uprawniona otrzyma komplet wiarygodnych danych i dokumentów potrzebnych do obliczeń. W przypadku braku dokumentacji może być konieczne uzupełnienie informacji, wykonanie inwentaryzacji lub dodatkowa weryfikacja stanu budynku.
źródła:
Artykuł sponsorowany
