Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania to jeden z kluczowych etapów realizacji inwestycji. W przypadku obiektów, na które wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę, proces ten musi być przeprowadzony zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Zasady regulujące oddanie do użytkowania zawarte są w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a ich przestrzeganie ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa i zgodności z przepisami budowlanymi.
Warianty przystąpienia do użytkowania obiektu
Prawo budowlane wyróżnia trzy możliwe warianty oddania obiektu budowlanego do użytkowania:
- Zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy – najczęściej stosowana procedura, gdy budowa została zakończona zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przepisami.
- Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – dotyczy określonych przypadków, w których przepisy wymagają dodatkowego zatwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego przed rozpoczęciem użytkowania.
- Brak wymogu zgłoszenia lub pozwolenia – dotyczy obiektów, które są zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub użytkowanie, zgodnie z określonymi wyjątkami prawnymi.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Zgodnie z art. 54 Prawa budowlanego, zawiadomienie o zakończeniu budowy wystarczy, aby legalnie przystąpić do użytkowania, w przypadku większości inwestycji. Dotyczy to m.in.:
- Wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania ogranicza się do działki, na której zostały zaprojektowane.
- Sieci infrastrukturalnych o określonych parametrach technicznych, takich jak:
- sieci elektroenergetyczne o napięciu nie wyższym niż 1 kV,
- sieci wodociągowe,
- sieci kanalizacyjne,
- sieci ciepłownicze,
- sieci gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa.
W takich przypadkach inwestor musi zgłosić zakończenie robót budowlanych odpowiedniemu organowi nadzoru budowlanego, co pozwala na przystąpienie do użytkowania obiektu. Jeżeli organ w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, inwestor może rozpocząć użytkowanie budynku.
Art. 54. 1. Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której
mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57,
po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli
organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi
sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
2. Organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem terminu, o
którym mowa w ust. 1, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia
sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu,
o którym mowa w ust. 1, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania
obiektu, o którym mowa w ust. 1.
Pozwolenie na użytkowanie
Istnieją jednak sytuacje, w których uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest konieczne. Zgodnie z art. 55 Prawa budowlanego, pozwolenie to jest wymagane w następujących przypadkach:
- Oddanie obiektu przed wykonaniem wszystkich robót – jeżeli inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych (tzw. odbiór częściowy).
- Legalizacja samowoli budowlanej – jeśli obiekt powstał bez wymaganego pozwolenia na budowę, a inwestor stara się o jego zalegalizowanie.
- Obiekty zaliczane do szczególnych kategorii – dotyczy to m.in.:
- Obiektów sportowych, takich jak stadiony, baseny, kolejki linowe (kat. V).
- Budynków użyteczności publicznej, takich jak teatry, muzea, szkoły, szpitale (kat. IX–XII).
- Budynków przemysłowych, stacji paliw, składowisk odpadów, obiektów hydrotechnicznych (kat. XVIII, XX, XXII).
- Infrastruktury drogowej i kolejowej, w tym mostów, wiaduktów, tuneli (kat. XXVIII).
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest wymagane dla obiektów z wyżej wymienionych kategorii, gdyż są to inwestycje, które mają szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa publicznego lub środowiska.
Art. 55. 1. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest
on zaliczony do kategorii:
a) V, IX–XVI,
b) XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi
pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie,
c) XVIII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe,
chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie,
podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice
przejazdowe i myjnie taboru kolejowego,
d) XX,
e) XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,
f) XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych,
g) XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek
i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych,
h) XXVIII–XXX – o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed
wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
1a. Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na
budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
1b. Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane
do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie
funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może
wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Proces uzyskania pozwolenia na użytkowanie
Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor musi złożyć wniosek do odpowiedniego inspektoratu nadzoru budowlanego. Wniosek powinien być poparty dokumentacją, która obejmuje m.in.:
- Dziennik budowy.
- Protokoły badań i sprawdzeń instalacji technicznych.
- Oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania z projektem budowlanym.
- Dokumentację geodezyjną.
- Zaświadczenia od Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej (jeśli były wymagane).
Organ nadzoru budowlanego ma prawo dokonać inspekcji obiektu przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, aby sprawdzić zgodność wykonanych prac z projektem oraz przepisami technicznymi.
Art. 57. 1. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany
dołączyć:
1) oryginał dziennika budowy prowadzonego w postaci papierowej,
a w przypadku prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej
numer tego dziennika, o którym mowa w art. 47h ust. 2;
1a) projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w art. 36b
ust. 2;
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym
lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także
– w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku
lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli
eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego
zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń:
a) przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu
budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby
posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności lub
osoby, o których mowa w art. 62 ust. 6,
b) o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze
technicznym (Dz. U. z 2023 r. poz. 1622), o ile dotyczy;
4a) decyzję zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa
w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym, o ile
dotyczy;
5) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji
powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia
17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, oraz informację o
zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania
działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę
posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji
i kartografii;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych
przyłączy;
6a) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci
papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej
przekazanego w postaci elektronicznej – w przypadku budynków, z
wyłączeniem budynków, o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 29
sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2024 r.
poz. 101);
7) (uchylony)
7a) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające
spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia
27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o ile jest
wymagane;
8) w przypadku drogi lub jej odcinka, o których mowa w art. 24ga ust. 1 pkt 1
i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych:
a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa
w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
b) uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy
z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
9) w przypadku drogi krajowej lub jej odcinka innych niż wymienione
w art. 24ga ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach
publicznych albo drogi wojewódzkiej lub jej odcinka należy ponadto
przedstawić:
a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa
w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
a także uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 tej
ustawy, albo
b) oświadczenie zarządcy drogi, że nie ubiega się i nie będzie się ubiegał
o dofinansowanie zamierzenia budowlanego z budżetu Unii
Europejskiej.
1a. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia
wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub
budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2
lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej
budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami
rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1.
1b. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku
mieszkalnego jednorodzinnego obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, 4 i 6,
nie stosuje się, z wyjątkiem obowiązku dołączenia protokołu badania szczelności
instalacji gazowej.
1ba. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, o której mowa w
art. 29 ust. 1 pkt 1a, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku, o
którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 1a, nie stosuje się, z tym że inwestor jest
obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:
1) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych
lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym
mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1;
2) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami
techniczno-budowlanymi.
1bb. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, o której mowa w
art. 29 ust. 1 pkt 1a, obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6a, nie stosuje się.
1c. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do
wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, zamiast oryginałów, można
dołączyć kopie dokumentów, o których mowa w ust. 1 pkt 2–6, 7a i 8.
W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego
projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-
-budowlanego, lub warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonanych
podczas wykonywania robót, do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1, inwestor
dołącza kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu
zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby – uzupełniający opis tych zmian.
W takim przypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, powinno
być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli
został ustanowiony.
Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku, o którym mowa w ust. 1,
albo do zawiadomienia w przypadku, o którym mowa w art. 56 ust. 1a,
oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych
w art. 56.
3a. Zawiadomienia o zakończeniu budowy dokonuje się oraz wniosek
o pozwolenie na użytkowanie składa się w:
1) postaci papierowej albo
2) formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu
e-Budownictwo.
3b. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania
i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze
rozporządzenia, wzór formularza zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz
wniosku o pozwolenie na użytkowanie, w tym w formie dokumentu
elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji
działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, mając na względzie
konieczność zapewnienia przejrzystości danych zamieszczanych przy ich
wypełnianiu.
3c. Formularz zawiadomienia oraz formularz wniosku, o których mowa
w ust. 3a, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru
Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo.
Inwestor jest obowiązany uzupełnić dokumenty wymienione w ust. 1–3,
jeżeli, w wyniku ich sprawdzenia przez organ nadzoru budowlanego, okaże się, że
są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości.
(uchylony)
Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie
organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której
mowa w art. 59a.
(uchylony)
Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu
budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, organ
nadzoru budowlanego zwraca bezzwłocznie inwestorowi dokumenty, o których
mowa w ust. 1 pkt 4 i 5, oraz dziennik budowy prowadzony w postaci papierowej,
jeżeli dokumenty te były dołączone w oryginale do zawiadomienia o zakończeniu
budowy obiektu budowlanego albo wniosku o udzielenie pozwolenia na
użytkowanie
Wyjątki i zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia
Nie wszystkie inwestycje wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Obiekty, które są zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, zazwyczaj nie wymagają również zawiadomienia o zakończeniu budowy ani pozwolenia na użytkowanie. Wyjątkiem są jednak wspomniane wcześniej wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne oraz sieci infrastrukturalne.
Podsumowanie
Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania wymaga przestrzegania przepisów Prawa budowlanego i zależy od charakteru inwestycji. Zasadniczo, po zakończeniu budowy należy dokonać zgłoszenia do nadzoru budowlanego, chyba że przepisy wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ważne jest, aby każdy etap inwestycji był zgodny z prawem, ponieważ niedopełnienie formalności może prowadzić do sankcji prawnych oraz opóźnień w użytkowaniu obiektu.
